Müller Radack Schultz zum Gebäudemodernisierungsgesetz: Neue Kostenregeln für Vermieter und Mieter

(WK-intern) – Das CO₂-Steuer-Kostenaufteilungsgesetz wird erstmals seit seinem Inkrafttreten im Jahr 2023 grundlegend erweitert.

Bereits seit 2023 können Vermieter den in den Heizkosten enthaltenen staatlichen CO₂-Steuerpreis nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen, sondern müssen, abhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes, einen Teil dieser Kosten selbst tragen.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz geht nun einen Schritt weiter: Künftig wird es auch für weitere Bestandteile der Heizkosten nicht mehr möglich sein, diese vollständig auf die Mieter umzulegen. Der Deutsche Bundestag hat hierzu am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Das Inkrafttreten des Gesetzes ist zum 1. November 2026 geplant.

„Die öffentliche Diskussion konzentriert sich bislang fast ausschließlich auf die künftig wieder zulässigen Gas- und Ölheizungen. Weitgehend unbeachtet geblieben sind dagegen die erheblichen Änderungen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes, die für Vermieter und Mieter erhebliche finanzielle Auswirkungen haben werden“, so Rechtsanwalt Oliver Letzner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Partner der Kanzlei Müller Radack Schultz in Berlin.

Heizungswahl wird wieder freier, aber neue Folgen für Vermieter

Künftig dürfen Eigentümer wieder freier entscheiden, welche Heizungsanlage sie einbauen. Neben Wärmepumpen bleiben auch neue Gas- und Ölheizungen zulässig. Allerdings müssen diese Heizungen künftig schrittweise mit einem steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe wie Biomethan oder Bioöl betrieben werden.

Für vermietende Eigentümer endet diese größere Freiheit jedoch nicht mit der Investitionsentscheidung. Entscheiden sie sich für eine neue Gas- oder Ölheizung, müssen sie künftig zusätzlich die mietrechtlichen und wirtschaftlichen Folgen berücksichtigen. Bestimmte Bestandteile der Heizkosten können künftig nicht mehr vollständig auf die Mieter umgelegt werden.

CO₂-Steuerkostenaufteilungsgesetz wird deutlich erweitert

Besonders weitreichend sind die Änderungen des erst zum 1. Januar 2023 in Kraft getretenen CO₂-Steuerkostenaufteilungsgesetzes, das damit bereits seine erste grundlegende Reform erfährt. Bislang regelt das CO₂-Steuerkostenaufteilungsgesetz ausschließlich, in welchem Umfang Vermieter und Mieter den staatlichen CO₂-Steuerpreis tragen müssen, der als Bestandteil der Heizkosten anfällt. Vermieter können diesen Kostenbestandteil seit dem 1. Januar 2023 nicht mehr vollständig auf ihre Mieter umlegen. Je schlechter die energetische Qualität eines Wohngebäudes ist, desto höher ist der vom Vermieter zu tragende Anteil der CO₂-Steuerkosten.

Künftig beschränkt sich das Gesetz nicht mehr auf die Verteilung dieses CO₂-Preisbestandteils. Erstmals werden auch bestimmte Betriebskosten erfasst, die durch den gesetzlich vorgeschriebenen Einsatz klimaneutraler Brennstoffe sowie durch künftig anfallende Netzentgelte entstehen können. Auch diese Kosten können künftig nicht mehr vollständig auf die Mieter umgelegt werden.

„Das CO₂-Steuerkostenaufteilungsgesetz entwickelt sich damit von einem Gesetz zur Verteilung der CO₂-Steuerkosten zu einem Gesetz, das zusätzlich die Verteilung bestimmter Betriebskosten bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen regelt“, so Letzner.

Wirtschaftlichkeit fossiler Heizungen muss neu bewertet werden

Eine neue Gas- oder Ölheizung kann in der Anschaffung günstiger sein als eine Wärmepumpe. Langfristig müssen Vermieter jedoch berücksichtigen, dass der gesetzlich vorgeschriebene steigende Anteil klimaneutraler Brennstoffe zu höheren Brennstoffkosten führen kann. Dadurch verschiebt sich ein Teil des wirtschaftlichen Risikos vom Mieter auf den Vermieter.

Auch Mieter profitieren von der Neuregelung nicht uneingeschränkt. Höhere Brennstoffkosten infolge des gesetzlich vorgeschriebenen Einsatzes klimaneutraler Brennstoffe werden sie weiterhin teilweise selbst tragen müssen.

„Viele Eigentümer werden künftig nicht mehr allein die Frage beantworten müssen, welche Heizungsanlage technisch zulässig ist. Entscheidend wird vielmehr sein, welche wirtschaftlichen Folgen die jeweilige Heizungsentscheidung langfristig für Vermieter und Mieter hat“, so Letzner.

Müller Radack Schultz Rechtsanwälte Partnerschaft mbB:
Die Kanzlei Müller Radack Schultz wurde 1990 gegründet und ist heute mit rund 60 Mitarbeiter*innen in Berlin auf die Bereiche Immobilien- und Wirtschaftsrecht spezialisiert. Neben renommierten und leistungsstarken Notaren umfasst die anwaltliche Beratung und Betreuung die folgenden Bereiche: Grundstückstransaktionen, öffentliches Bau- und Bauplanungsrecht, Zweckentfremdungs- und Milieuschutzrecht, privates Bau- und Architektenrecht, Bauträgerrecht, Geschäfts- und Wohnraummiete, Arbeitsrecht sowie Wohnungseigentums- und Vergaberecht. Darüber hinaus bietet die Kanzlei fundierte und umfassende anwaltliche Betreuung und notarielle Expertise im Gesellschafts- und Wirtschaftsrecht sowie Insolvenz- und Sanierungsberatung. www.mueller-radack.com.

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